书生陈仲躬(石隽 饰)的母亲身患重病卧床不起,为使母亲康复,仲躬向上天许下宏愿,母亲因此而恢复了健康。之后,为了还原,仲躬来到终南山向高僧讨取残经,在一处荒废的庭院之中潜心抄写。
入夜,庭院里传来袅袅琴声,一位名为素素(林青霞 饰)女鬼出现在了仲躬的面前。原来,素素死后遭到了恶鬼胁迫,被迫替恶鬼卖命,而仲躬正是她此次的“猎物”,可是仲躬生性平和善良,素素几次尝试都不忍心下手。之后,仲躬在古井之中找到一面古镜,这正是素素生前所有。素素自知自己和仲躬人鬼殊途注定无法在一起,与此同时,厉鬼亦对仲躬产生了兴趣,要将他害死。。《十二楼》题材是完全新加坡化的。故事聚焦于城市里最普通不过的几户家庭,他们的生活点滴、辛酸滋味构成了影片主体。事件非常凌乱,基本总结不出什么情节,以生活在下层的民众日常生活为核心,力图恢复生活原貌,表达了导演对于这个表面看来规规矩矩的花园国家的反思与讽刺,展现出新加坡浮世绘。影片内容涉及新加坡社会一些尖锐问题,如无聊失落、贫富不均等等。。